Qué es el boleto de compraventa
El boleto es un contrato por el cual las partes se comprometen a celebrar la compraventa definitiva. Suele firmarse cuando se acuerda el precio y se entrega una seña o un anticipo, y fija las condiciones de la operación: precio, forma de pago, fecha de posesión y plazo para escriturar.
Es un contrato válido y exigible: si una de las partes no cumple, la otra puede reclamar judicialmente la escrituración. Pero, por sí solo, no convierte al comprador en titular del inmueble.
Qué es la escritura pública
La escritura es el instrumento público que autoriza el escribano en su protocolo. El artículo 1017 del Código Civil y Comercial exige esta forma para los contratos que tienen por objeto la adquisición, modificación o extinción de derechos reales sobre inmuebles.
Antes de la firma, la escribanía estudia los títulos y pide los certificados registrales, catastrales y fiscales. Después, presenta la escritura ante el Registro de la Propiedad para su inscripción, que es lo que la hace oponible a terceros.
Diferencias principales
| Boleto | Escritura | |
|---|---|---|
| Naturaleza | Contrato que obliga a escriturar | Instrumento público que formaliza la transmisión |
| Transmite el dominio | No | Sí, junto con la tradición |
| Oponible a terceros | Solo en los supuestos de los arts. 1170 y 1171 CCyC | Sí, desde su inscripción registral |
| Estudio de títulos | No es obligatorio | Lo realiza el escribano |
| Quién interviene | Las partes; puede certificarse la firma | El escribano autorizante |
Cuándo protege el boleto al comprador
El Código Civil y Comercial reconoce al comprador de buena fe con boleto ciertas protecciones frente a terceros —por ejemplo, frente a embargos o al concurso o quiebra del vendedor— siempre que se cumplan los requisitos de los artículos 1170 y 1171, entre ellos que el boleto tenga fecha cierta y que se haya pagado al menos el 25 % del precio.
Por eso conviene certificar las firmas del boleto ante escribano: le da fecha cierta y permite verificar la identidad y la capacidad de quienes firman.
Qué revisar antes de entregar dinero
- Que el vendedor sea el titular registral, o que pueda acreditar cómo adquirió sus derechos.
- Que no existan embargos, hipotecas ni inhibiciones que impidan la venta.
- Si el vendedor está casado, si se requiere el asentimiento del cónyuge.
- Que el plano, la superficie y la nomenclatura catastral coincidan con lo que se compra.
- Que el boleto fije un plazo y un escribano para la escrituración.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender un inmueble que compré con boleto?
Lo que se transmite en ese caso son los derechos que surgen del boleto, mediante una cesión. Conviene que la cesión se haga por escrito, con firmas certificadas, y que el cedente informe la situación al vendedor original.
¿Quién elige al escribano?
Habitualmente lo propone el comprador, salvo que el boleto disponga otra cosa. El escribano asesora de manera imparcial a todas las partes.
¿Qué pasa si el vendedor no quiere escriturar?
El comprador puede reclamar judicialmente el cumplimiento del boleto y la escrituración. Antes de llegar a esa instancia, una intimación por acta notarial suele ser el primer paso.
Este artículo es información general y no reemplaza el análisis de la documentación de cada operación.
¿Está por firmar un boleto?
Revise la operación con la escribanía antes de entregar la seña.
Sobre el autor
Germán Carlos Toyé es escribano público, titular del Registro Notarial N° 146 de Paraná, Entre Ríos. Es docente de Legislación en la carrera de Bioingeniería de la Facultad de Ingeniería (UNER) e instructor del Curso Federal para Auxiliares de Escribanía.